北京打破“红线”放行两单价10万+新房 一线城市限价放松了?
华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘诗萌 北京报道
时隔一年之后,市限松北京再次出现单价破10万的红线新房。
10月21日,北京北京市住建委公布了3则新建商品房预售证信息,打破其中也出现了最近两年很少见的放行“10万+”定价项目,泰禾·西府大院(泰禾西府玉苑)预售的两单6栋楼盘均价达到11.3万元/平米,玺萌壹号院的价万价放价格也直逼十万大关,定价9.9万/平方米。新房线城一个星期之前,备案名为亚林家园的华润昆仑域项目,新开6栋预售,价格在11.4-11.9万元/平米之间,同期开盘的南三环宋家庄附近金茂府项目金茂城苑预售价也在9.5万/平方米以上。
北京上一次有超过10万单价的住宅获批,还要追溯到2017年9月,位于德胜门外的中骏天宸拿下13.5万元的“天价”。合硕机构首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示,此前为了抑制房价上涨的趋势,避免市场形成房价持续高涨的预期,相关部门对北京的房价进行了非市场手段的调控。这一次也算不上10万+房源的集中入市,而是市场对调控尺度的放松,让一些项目的预售价格逐渐向价值回归。
现在10万+,不如两年前8万
自2017年初这一轮调控伊始,8万元/平米成为许多高端项目难以逾越的销售红线。去年总共也只有中国玺、昆仑域和金茂府三个项目拿到8万以上,中骏天宸一个项目拿到10万以上的定价。而今年连续出现10万+的房源,对于调控严格的北京市场来说,已经实属不易。
尽管如此,开发商还是觉得自己“吃了亏”。此次开盘,昆仑域最低预售均价超过11万,高于前期的9.5万,但产品属性有区别,泰禾西府大院也远远没有达到之前客户和市场的预期价格。而北京金茂府预售价格为95482.43元/平方米,与首期95000元/平方米预售均价相差不大。去年年底该地块的另一栋楼金茂时代佳苑开盘,价格达到9.8万/平方米,现已售罄。《华夏时报》记者8月初采访时,销售人员表示当前该栋楼的楼王项目正在申请预售证,预计会突破10万/平米,但截至目前预售证仍然没有批下来。
中国豪宅研究院院长朱晓红对记者表示,房地产申请商品房预售证是有条件的,即便各项条件都满足,也未必能拿到预售证。房管部门在审批过程中,要控制上市项目的结构,在时间上需要卡节奏。开发商申报也是成熟一批审报一批,所以一个大项目销售周期会拉得很长。
中原地产首席分析师张大伟指出,最近入市的项目为例,大部分项目预期定价都远高于取得的定价。而且现在很多当年的顶豪项目已经变成了现房,对于开发商来说,如果把资金成本、项目现房和客户流失计算在内,当下卖11万远不如两年前卖8万,这些豪宅现在肯定后悔失去的这2年。
防跌比防涨更关键
郭毅表示,楼市的需求本身就是百花齐放的,既有刚需,也有改善,也有高端住宅的需求。从市场供应端来看,开发商很对不同客户的需求,结合自己地块的先天属性, 同时在产品打造上赋予一个更高的标准, 提供给特定人群少量高端产品。
从目前来看,此前为了降低房价上涨预期的调控已经达到了目的,市场需求在降温,购房需求也回归自住。从对楼市的管控手段来说,一些非市场化的手段可以逐渐退出,特别是对价格的管控其实没有特别大的必要。“市场稳定是非市场化调控政策逐渐退出的先决条件。“她说。
数据可以反映出,北京的房价在本轮调控以来价格有所下调,总体较为稳定。根据国家统计局发布的商品住宅销售价格变动数据,2018年9月北京新建商品住宅环比持平,同比上升0.4%;二手住宅环比下降0.2%,同比下降2.2%。住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组的研究数据显示,9月北京房价中位数比8月下降了2009元/平方米。
而近期,楼市调控、信贷收紧等压力导致北京房价有进一步下行的趋势。一方面,9月13日晚北京出台了新的公积金政策,以前用公积金贷款直接可以取走120万元,如今每缴纳一年才能提取10万,再想提取120万要等11年以后,许多刚工作的年轻人买房压力更大;另一方面,限竞房入市井喷,增大供应将价格拉了下来。据统计,截止日前已经入市25个项目、合计15628套限竞房项目,网签只有2292套,签约比例只有14.7%,即使计算预定未网签的合计比例也只有30%左右。签约均价在49962元每平米。预计后续还将有1-2万套限竞房将在2018年四季度入市。
张大伟指出,楼市价格已经被控制,当下预防大跌比预防涨更关键。房地产市场已经没有淡旺季之分,市场继续开始观望,能否逆转更多的看限价政策的严格与否。
豪宅需求紧缩
根据中原地产研究院数据,在2015-2017连续3年签约超过百套10万+豪宅后,北京2018年截至日前,网签的住宅产权10万+项目合计只有67套,预计全年肯定只有90套左右,同比暴跌76.6%。而根据丽兹行发布的数据,2018年1-8月北京二手豪宅别墅成交量比去年同期下降24.88%,新房市场中豪宅的供应也持续下滑。从全国市场看,2018年全国的顶豪市场情况缺少了北京的身影,销售均价能突破10万的基本已经以上海为主,北京在全国前32名中,只有4个项目存在。
“整体市场看,10万+在北京出现了明显的需求放缓。”张大伟指出,当下整体市场放缓,特别是二手房市场处于平稳中,对于大部分豪宅项目来说,客户腾挪资金与资格的难度大。
然而,开发商们却等不及了。今年以来,多家房企融资被叫停,包括碧桂园200亿公司债、合生创展31亿元的公司债等都被中止或终止审查。许多房企借道政策利好的“长租公寓”谋求融资,发行了住房租赁专项公司,也有不少失败的案例。
张大伟表示,今年整体市场的低迷下行以及融资渠道收紧,让不少开发商都面临资金链紧张、全年销售业绩难达预期的问题。在这样的背景下,叱咤风云的顶豪项目们也开始放下身段,向现实妥协,不再死磕“理想定价”。
责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏
(责任编辑:休闲)
- 刘伯温在《救劫碑文》预言的“十愁难过兔虎辰蛇年”是什么意思?
- 为什么越来越多人选择参加马拉松比赛?
- 2023年武功山越野马拉松全程攻略(不容错过的极限挑战)
- 伦敦2023马拉松成绩揭晓,你是否能坚持跑完全程?
- 野狼坡之战:唐朝边疆安全的关键转折点
- 崇明马拉松封路时间一个不容错过的健身盛宴
- 双遗马拉松参赛费用及报名方式详解
- 2023上海马拉松半马成绩单查询方法和注意事项
- 武则天退位的时候大臣们都是什么反应?姚崇为何而哭?
- 克拉玛依2023年马拉松让你的跑步成为改变人生的一步
- 马拉松跑步的正确跑姿(从脚步到呼吸,全方位介绍)
- 上海马拉松替跑突破自我,让跑步成为你的生活方式
- 刘备立刘禅为太子的背后原因,刘备出于什么样的考虑?
- 圣彼得堡7月9日马拉松报名攻略
- 杨廷鉴是什么人?他为何会归顺于李自成?
- 马拉松积分的作用是什么?
- 马拉松100公里最好成绩是多少?
- 上海马拉松免抽签,这个方法你知道吗?(让你轻松进入马拉松世界的秘密)
- 揭秘李元霸之死:真相究竟如何?
- 杭州2023年马拉松报名时间和路线规划
- 中国女排对阵泰国首发阵容 自由人许嘉楠先发登场! views+
- 雅思组合豪取38连胜 中国队男双新锐闯入日本羽毛球公开赛四强! views+
- 阿塞尔森2比0横扫泰国新星 第二次夺取世锦赛冠军! views+
- 中国体操女子全能未来可期 巴黎奥运周期现新希望! views+
- 中国男排连败未获胜局24强垫底 创世锦赛最差战绩! views+
- 江苏女排11人出战全锦赛 施海荣挂帅主攻吴晗领衔! views+
- 赵俊鹏总结失利:整体失误很多 有点打乱了自己! views+
- 2022年WTT支线赛中国队又锁定一冠 陈幸同赢下德比进决赛! views+
- 蒯曼连胜张瑞何卓佳 获得世乒赛中国女团候补席位! views+
- 2022年WTT阿曼站陈幸同距世乒赛只差1胜 中国队黑马进决赛! views+